Warum viele DC-Standortprojekte scheitern, bevor der erste Spatenstich erfolgt

Die kritischen Fehler in der frühen Projektphase und wie man sie systematisch vermeidet

Wer die Entwicklung eines Rechenzentrumstandorts begleitet, stellt immer wieder fest: Die meisten Projekte scheitern nicht auf der Baustelle. Sie scheitern vorher. In der Entwicklungsphase, bei der Standortbewertung, im Genehmigungsverfahren oder spätestens dann, wenn die erste belastbare Kostenschätzung auf dem Tisch liegt und die Wirtschaftlichkeit des Projekts nicht mehr darstellbar ist.

Das ist kein Zufall. Es ist die direkte Folge von Fehlern, die systematisch in frühen Projektphasen gemacht werden und die sich im Verlauf des Projekts zu unüberwindbaren Hindernissen aufschaukeln. Dieser Artikel benennt die häufigsten dieser Fehler.

Fehler 1: Der Netzanschluss wird zu spät geprüft

Dieser Punkt wurde im ersten Artikel dieser Serie ausführlich behandelt. Er steht hier trotzdem an erster Stelle, weil er in der Praxis der häufigste Einzelgrund für das Scheitern von DC-Projekten in der Entwicklungsphase ist.

Grundstücke werden gesichert, Planungsbüros beauftragt, Gutachten erstellt. Und dann stellt sich heraus, dass der nächste verfügbare Netzanschlusspunkt mit ausreichender Kapazität mehrere Kilometer entfernt liegt, dass die Wartezeit auf Transformatorkapazität drei Jahre beträgt oder dass die Kosten für den Netzanschluss die Wirtschaftlichkeit des Projekts zerstören.

Die Lösung ist einfach: Die Netzanschlussprüfung muss an den Anfang jeder Standortbewertung gestellt werden. Nicht als letzter Schritt, sondern als erster.

Fehler 2: Baurechtliche Prüfung wird vernachlässigt

Ein Grundstück im Gewerbegebiet, ausreichend groß, gut erreichbar. Was kann da noch schiefgehen? Einiges.

Nicht jedes Gewerbegebiet lässt ein Rechenzentrum zu. Die Zulässigkeit richtet sich nach dem Bebauungsplan und der Baunutzungsverordnung. In manchen Gebietstypen sind Rechenzentren explizit nicht zulässig oder nur unter Auflagen, die das Projekt wirtschaftlich undarstellbar machen.

Dazu kommen Auflagen zu Lärm, Kühlung, Flächenversiegelung und äußerer Gestaltung, die je nach Gemeinde und Bebauungsplan sehr unterschiedlich ausfallen. In Einzelfällen müssen Bebauungspläne geändert werden, um ein Rechenzentrum zulassen zu können. Das dauert Jahre und ist mit erheblicher Unsicherheit verbunden.

Bei Brownfield-Standorten kommen Nutzungsänderungsverfahren hinzu, die ebenfalls zeitaufwendig und kostspielig sein können.

Fehler 3: Altlasten werden unterschätzt

Bei Brownfield-Standorten ist die Altlastenthematik ein kritischer Risikofaktor, der regelmäßig unterschätzt wird. Frühere industrielle Nutzungen hinterlassen oft Kontaminationen im Boden oder im Grundwasser, die eine aufwendige Sanierung erfordern.

Die Kosten für eine Altlastensanierung können erheblich sein und in extremen Fällen die gesamte Wirtschaftlichkeit eines Projekts zunichtemachen. Altlastenuntersuchungen sind daher kein optionaler Schritt in der Due Diligence, sondern eine absolute Notwendigkeit, bevor ein Brownfield-Grundstück gesichert wird.

Fehler 4: Machbarkeitsstudien fehlen oder sind unvollständig

Viele Projekte starten ohne belastbare Machbarkeitsstudie. Investitionsentscheidungen werden auf Basis von groben Schätzungen und Annahmen getroffen, ohne dass die technischen, baurechtlichen und wirtschaftlichen Grundlagen systematisch geprüft worden sind.

Das Ergebnis ist vorhersehbar: Im Verlauf des Projekts tauchen Probleme auf, die bei einer sorgfältigen Voruntersuchung erkennbar gewesen wären. Zu diesem Zeitpunkt sind bereits erhebliche Mittel investiert worden, was den Handlungsspielraum einschränkt.

Eine vollständige Machbarkeitsstudie prüft die Netzanschlusssituation, die baurechtliche Zulässigkeit, die Altlastensituation bei Brownfield-Standorten, eine erste Kostenschätzung und die wirtschaftliche Darstellbarkeit des Projekts. Erst wenn alle diese Punkte positiv bewertet sind, rechtfertigt sich eine substantielle Investition in die weitere Projektentwicklung.

Fehler 5: Der Zeitplan wird systematisch unterschätzt

Rechenzentrumsprojekte dauern länger als erwartet. Das ist keine neue Erkenntnis, aber sie wird in der Praxis immer wieder ignoriert.

Die Gründe sind vielfältig: Genehmigungsverfahren dauern länger als geplant. Netzbetreiber brauchen mehr Zeit für die Netzanschlussprüfung als erwartet. Altlastenuntersuchungen erfordern mehrere Untersuchungsrunden. Bebauungsplanänderungen ziehen sich über Jahre.

Wer einen Zeitplan aufstellt, der auf optimistischen Annahmen basiert, und dann Investoren oder Kunden gegenüber feste Termine kommuniziert, gerät unter erheblichen Druck, wenn die Realität den Plan überholt.

Fehler 6: Investoren werden zu früh oder zu spät einbezogen

Der richtige Zeitpunkt für die Einbeziehung von Investoren in ein DC-Entwicklungsprojekt ist eine Frage der Strategie. Zu früh bedeutet: Es gibt noch keine belastbaren Grundlagen, und der Investor kann kein fundiertes Urteil fällen. Das schadet der Glaubwürdigkeit des Projekts. Zu spät bedeutet: Der Entwickler hat bereits erhebliche Mittel investiert, ohne die Finanzierungsfrage geklärt zu haben.

Der richtige Zeitpunkt liegt nach Abschluss einer sorgfältigen Machbarkeitsstudie. Zu diesem Zeitpunkt gibt es belastbare Aussagen zu Standort, Netzanschluss, Baurecht, Kosten und Zeitplan. Das ist die Grundlage, auf der Investoren fundierte Entscheidungen treffen können.

Fazit

Die meisten DC-Projekte scheitern nicht an technischen Problemen, die sich nicht lösen ließen. Sie scheitern an Fehlern in der frühen Projektphase, die mit einer sorgfältigen und systematischen Vorgehensweise vermeidbar gewesen wären. Eine konsequente Prüfung von Netzanschluss, Baurecht, Altlasten und Wirtschaftlichkeit vor der Standortsicherung ist keine Vorsichtsmaßnahme für Zögerliche. Sie ist die Grundvoraussetzung für eine professionelle Projektentwicklung.