Data Center Standortanalyse: Welche Kriterien sind entscheidend?

Was macht einen guten Rechenzentrumsstandort aus – und was schließt ihn aus? Als Data Center Developer, der aktuell eine Pipeline von acht Standorten in Deutschland bewertet, arbeite ich täglich mit dieser Frage. Dieser Artikel erklärt, welche Kriterien wirklich entscheiden – und warum viele vermeintlich attraktive Flächen bei systematischer Analyse durchfallen.

Kriterium 1: Netzanschluss und Substationsdistanz

Das wichtigste Standortkriterium überhaupt. Ein Rechenzentrum mit 10 MW Kapazität benötigt einen gesicherten 110-kV-Anschluss – und jeder Kilometer Entfernung zur nächsten Hochspannungsstation kostet 1,5 bis 3,5 Mio. EUR zusätzlich. In meinem Scoring-Modell ist ein Standort innerhalb von 3 km zur nächsten 110-kV-Station ein starkes Positivkriterium; über 5 km wird es problematisch.

Die Prüfung erfolgt über GIS-Daten, öffentliche Netzkapazitätskarten der Bundesnetzagentur und Radius-Messungen. Eine formale Voranfrage beim Netzbetreiber zu Kapazitätsverfügbarkeit und Anschlusskostenschätzung setzt ein berechtigtes Interesse voraus – und damit ein Investor-Mandat. Sie ist deshalb Bestandteil der vertiefenden Due Diligence nach Mandatierung, nicht des vorgelagerten Screenings.

Kriterium 2: Planungsrecht

Ohne valides Planungsrecht kein Rechenzentrum. Für Greenfield-Standorte ist ein gültiger Bebauungsplan mit SO-, GI- oder GE-Widmung (Sondergebiete/Gewerbegebiet/Industriegebiet) die Mindestvoraussetzung. Mischgebiete oder reine Wohngebiete scheiden aus – unabhängig davon, wie gut alles andere aussieht.

Brownfield-Standorte bringen oft eine bestehende gewerbliche Nutzungsgenehmigung mit, die als Ausgangspunkt dient. Aber auch hier: Eine sorgfältige Prüfung von Bebauungsplan, FNP und etwaigen Auflagen ist Pflicht, nicht Option.

Kriterium 3: Kühlwasser und Klimaeignung

Moderne Rechenzentren benötigen effiziente Kühlung. Die Verfügbarkeit von Kühlwasser (Grundwasser, Oberflächenwasser, kommunales Netz) beeinflusst direkt das Kühlkonzept und damit die Betriebskosten. In wasserarmen Regionen steigen die Kosten für luftgekühlte Systeme erheblich.

Darüber hinaus spielt das regionale Klimaprofil eine Rolle: Standorte mit niedrigeren Außentemperaturen ermöglichen längere Freikühlungsphasen und damit einen besseren PUE-Wert.

Kriterium 4: Bodenbeschaffenheit und Tragfähigkeit

Rechenzentren sind schwere Gebäude mit hohen Flächenlasten – insbesondere in den Bereichen mit USV-Anlagen, Batteriespeichern und Diesel-Aggregaten. Böden mit geringer Tragfähigkeit, Hochwasserrisiko oder Altlasten erhöhen die Gründungskosten erheblich oder machen einen Standort unwirtschaftlich.

Eine Baugrunduntersuchung (Bodengutachten) ist in meinem Entwicklungsprozess ab Phase 2 verpflichtend – nicht erst bei der Baugenehmigung.

Kriterium 5: Politisches Umfeld und Gemeindesituation

Ein Rechenzentrum ist ein Großprojekt mit erheblichem Genehmigungsaufwand. Gemeinden, die Gewerbeansiedlungen aktiv fördern und über erfahrene Baurechtsbehörden verfügen, sind Gold wert. Gemeinden mit politischem Widerstand, überlasteten Verwaltungen oder restriktiver Baupolitik können ein technisch gutes Projekt jahrelang verzögern.

Dieses Kriterium ist schwer zu quantifizieren, aber es fließt in mein Standort-Scoring ein – auf Basis von frei verfügbaren Gemeinderatsbeschlüssen, Gewerbeflächenstrategien und direktem Kontakt mit der Wirtschaftsförderung.

Wie ich Standorte systematisch bewerte

Alle diese Kriterien fließen in ein proprietäres Scoring-Modell ein, das ich für jeden Standort in meiner Pipeline durchführe. Das Ergebnis ist ein strukturierter Score auf 100 Punkte – transparent, nachvollziehbar und investor-gerecht dokumentiert.

Kontakt: www.fs-cid.com