Brownfield vs. Greenfield für Rechenzentren: Was wirklich günstiger ist

Bestandsgebäude oder freie Fläche: Beide Wege haben ihren Preis

Die Frage nach Brownfield oder Greenfield stellt sich bei fast jedem Rechenzentrumsprojekt. Auf den ersten Blick scheint die Antwort einfach: Ein bestehendes Gebäude spart Baukosten, ein freies Grundstück bietet maximale Gestaltungsfreiheit. Die Realität ist deutlich komplexer. Wer nur auf den ersten Blick schaut, trifft die falsche Entscheidung.

Was Brownfield und Greenfield bedeuten

Der Begriff Brownfield bezeichnet in der Projektentwicklung die Nutzung oder Umnutzung bereits bebauter oder genutzter Flächen. Das können ehemalige Industriehallen, Logistikzentren, Kraftwerksgebäude oder sonstige Gewerbeimmobilien sein. Greenfield bezeichnet dagegen die Entwicklung auf bisher unbebauter oder landwirtschaftlich genutzter Fläche, ohne vorhandene Bausubstanz.

Beide Ansätze haben in der Projektentwicklung von Data Center ihre Berechtigung. Welcher der richtige ist, hängt von den spezifischen Anforderungen des Projekts, dem Standort, dem Zeitplan und dem verfügbaren Budget ab.

Die Kostenstruktur im Vergleich

Der häufigste Irrtum bei der Brownfield-Greenfield-Abwägung ist die Gleichsetzung von Baukosten mit Gesamtkosten. Wer nur die Baukosten vergleicht, greift zu kurz.

Bei einem Greenfield-Projekt entstehen folgende Kostenpositionen: Grundstückserwerb, Erschließung, Netzanschluss, Fundament und Rohbau, Gebäudehülle, technische Gebäudeausrüstung sowie alle Außenanlagen. Die Baukosten für ein schlüsselfertiges Rechenzentrum auf der grünen Wiese liegen je nach Ausbaustandard und Größe bei 10 bis 15 Millionen Euro pro MW installierter IT-Leistung.

Bei einem Brownfield-Projekt entfallen die Kosten für Rohbau und Gebäudehülle teilweise oder vollständig. Das klingt nach einer erheblichen Ersparnis. Doch es kommen andere Kostenpositionen hinzu, die bei Greenfield nicht anfallen: technische Bestandsaufnahme und Due Diligence, Altlastenuntersuchung und gegebenenfalls Sanierung, Rückbau nicht mehr benötigter Bauteile, Ertüchtigung der Tragkonstruktion für die höheren Lasten der technischen Ausrüstung, Anpassung der Gebäudehülle an die Anforderungen eines Rechenzentrums sowie baurechtliche Klärung der Nutzungsänderung.

Die Einsparungen bei der Gebäudehülle betragen in der Regel 10 bis 20 Prozent der Gesamtinvestition. Die zusätzlichen Kosten für Bestandsertüchtigung, Due Diligence und Altlasten können diesen Vorteil schnell aufzehren oder sogar übersteigen.

Der entscheidende Gleichmacher: Netzanschluss und technische Infrastruktur

Ein Punkt wird bei der Brownfield-Greenfield-Diskussion regelmäßig unterschätzt: Die technische Infrastruktur eines Rechenzentrums ist weitgehend unabhängig davon, ob das Gebäude neu gebaut oder umgenutzt wird.

Netzanschluss, Kühlung, USV-Anlagen, Dieselgeneratoren, Brandschutz, Sicherheitstechnik und Verkabelung kosten bei einem Brownfield-Projekt ähnlich viel wie bei einem Greenfield-Projekt. Diese Positionen machen den Löwenanteil der Gesamtinvestition aus. Die Einsparung durch die vorhandene Gebäudehülle ist im Verhältnis zur Gesamtinvestition oft kleiner als erwartet.

Zeitplan: Brownfield ist nicht automatisch schneller

Ein weiterer verbreiteter Irrtum ist die Annahme, dass Brownfield-Projekte schneller realisiert werden können als Greenfield-Projekte. Das stimmt nicht zwingend.

Zwar entfällt beim Brownfield die Zeit für Rohbau und Gebäudehülle. Dafür kommen jedoch andere zeitkritische Schritte hinzu. Die technische Due Diligence des Bestands dauert ihre Zeit. Altlastenuntersuchungen können Monate in Anspruch nehmen und im schlechtesten Fall zu einer vollständigen Neubewertung des Projekts führen. Das Baugenehmigungsverfahren für eine Nutzungsänderung ist in Deutschland oft aufwendiger als für einen Neubau im Gewerbegebiet.

Ein Greenfield-Projekt auf einem gut erschlossenen Grundstück mit klaren baurechtlichen Verhältnissen kann unter Umständen schneller zur Baureife gebracht werden als ein Brownfield-Projekt mit komplexer Bestandssituation.

Baurechtliche Besonderheiten beim Brownfield

Das Baurecht ist bei Brownfield-Projekten oft der kritischste Faktor. Eine Nutzungsänderung von einer Industriehalle zu einem Rechenzentrum ist baurechtlich nicht trivial.

Rechenzentren gelten nach Baunutzungsverordnung als gewerbliche Anlagen. In reinen Industriegebieten sind sie zulässig, in anderen Gebietstypen unter Umständen nicht. Hinzu kommen spezifische Anforderungen an Schallschutz, Kühlsysteme und die äußere Gestaltung, die bei einer Bestandsimmobilie schwieriger zu erfüllen sein können als bei einem Neubau.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden in der Nähe von Schutzgebieten kommen weitere Restriktionen hinzu. Eine sorgfältige baurechtliche Prüfung vor der Standortsicherung ist bei Brownfield-Projekten daher absolut unverzichtbar.

Wann ist Brownfield die richtige Wahl?

Brownfield ist dann die richtige Wahl, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind: Das Bestandsgebäude hat eine Tragkonstruktion, die die Lasten der technischen Ausrüstung aufnehmen kann. Es gibt keine oder nur geringe Altlastenrisiken. Die baurechtliche Nutzungsänderung ist unkompliziert. Der Standort hat klare Vorteile bei Netzanschluss oder Glasfaserinfrastruktur, die einen Greenfield-Standort nicht bieten kann. Und der Zeitplan erlaubt die zusätzliche Zeit für Due Diligence und Bestandsertüchtigung.

Besonders attraktiv sind Brownfield-Standorte, bei denen bereits ein leistungsfähiger Netzanschluss vorhanden ist. Ein bestehendes 110-kV-Kabel auf dem Grundstück kann den Netzanschluss von einem mehrjährigen Engpass zu einem gelösten Problem machen. Dieser Vorteil allein kann eine Brownfield-Entwicklung wirtschaftlich deutlich attraktiver machen als ein vergleichbarer Greenfield-Standort.

Wann ist Greenfield die richtige Wahl?

Greenfield ist dann die richtige Wahl, wenn maximale Gestaltungsfreiheit erforderlich ist, wenn die Tragfähigkeit oder der Zustand von Bestandsgebäuden nicht ausreicht, wenn das Altlastenrisiko zu hoch ist oder wenn ein geeignetes Bestandsgebäude schlicht nicht verfügbar ist.

Greenfield ermöglicht die optimale Ausrichtung des Gebäudes, die ideale Platzierung der Kühlanlagen, kurze interne Wege und eine effiziente Betriebsstruktur. Bei großen Projekten ab 20 MW IT-Leistung ist Greenfield oft die einzige praktikable Option, weil geeignete Bestandsgebäude in der erforderlichen Größe schlicht nicht verfügbar sind.

Fazit

Die Frage Brownfield oder Greenfield lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt vom spezifischen Standort, dem Projekt und den Prioritäten des Investors ab. Entscheidend ist eine nüchterne, vollständige Kostenanalyse, die alle Positionen berücksichtigt: nicht nur die Baukosten, sondern auch Due Diligence, Altlasten, Netzanschluss, Zeitplan und baurechtliche Risiken. Wer alle diese Faktoren sauber bewertet, trifft die richtige Entscheidung.